精準分享生活: 11月 2013

2013年11月22日星期五

示範文章

開始接觸投資後，開啟了新的視界，然而常帶現金流活動我也認同"正"現金流才是投資的王道。

這是邱淑貞

創造現金流的工具很多，不論企業、套房或者商店只要系統建立完善，利基點夠有優勢，就能夠坐享現金流。

顯示詳細地圖但是自從接觸了部落格，開始撰寫文章，分享投資、概念、文章，創造出流量後搭配臉書以及其它工具的曝光，竟然也開始有了不錯的非工資收入~
而創造出這樣的商業模式，我所作的只是"分享"

你有財商基礎，卻還是無法突破財務困境?!
那就讓派宏老師幫助你修正並引導你到正確的方向吧。

你一點財商概念也沒有?!
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講座資訊:
日期: 103年1月6日
時間: 1:30pm
報名費: 100元(場地費)
地點:高雄市勞工教育生活中心-獅甲會館

交通資訊:
市公車: 可搭乘市公車12、25、36、69由獅甲〈勞工公園〉站下車。
捷運: 搭乘高雄捷運紅線，於R7獅甲站3號出口出站。

高雄市房地產人士都認為，目前高雄港口附近的區域極有發展潛力，如江城建設的[一品花園]，每坪銷售實價已經站上三十萬元，但仍吸引買家不斷進駐。太普建設的[尚海]，四年多前開始預售，當時每坪開價為二十至二十六萬元，但目前開價已超過三十三萬元。

成功路周邊的透天厝，現在也從每棟一千一百萬元，飆漲至一千八百萬元，漲幅超過60%。

另外，2001年即已完工的百立建設「海洋帝國」建案，高樓層的中古屋售價每坪已創下至少39萬元的紀錄，這些現象都顯現出高雄房地產市場的急遽成長速度。

因此南高雄寸土寸金的時代已漸漸成形，現在進場正是時候。

綜觀高雄房地產:亞洲新灣區

高雄的房地產越演越熱鬧，從北高雄帶頭，房價跟開漲前的價格以價差三倍，而如此的漲勢是由何帶起的呢?

最重要的指標通常就是重大建設與題材。而這些題材不外乎就是"機能"，北高雄機能題材重於交通與生活，重大建設是漢神巨蛋，體育館，高鐵以及捷運R線貫穿，以及森林公園，如此強大的誘因當然能帶起買氣。不過現在北高雖然漲勢還在，但是去年開始逐漸趨緩。

正如前面所說，房市的熱絡的原因通常來自政府及企業的重大建設帶起的題材，而近幾年南高雄的房價的漲勢是各界有目共睹的，正所謂外行看熱鬧，內行看門道。在六年前夢時代進駐前鎮區時，一般普羅大眾的想法都是「開在這甚麼鬼地方呀。」可如今夢時代卻是市聲鼎沸，加上高雄捷運通車，夢時代更是成為外來觀光客來高雄必訪之重要行程之一。

接著去年(2012)鴻海集團宣布進駐高雄軟體園區打造雲端數據中心，並作為軟體研發總部以及培育人才的重鎮。鴻海的進駐，也牽引多家廠尚陸續跟進進駐，預計可為高雄帶來創造龐大的就業機會，屆時勢必有大量的返鄉就業人口湧入南高雄，此舉也間接造成南高雄房價漲勢。
(參考文章:從軟體科學園區綜觀高雄)

目前南高雄話題性十足，政府企圖將南高雄打造為第二個如台北信義區般的高級重劃區，在整個機能規劃中，包含了人文、交通、生活以及經濟等超強力優勢。

高雄海洋文化流行音樂中心

人文
1. 高雄海洋流行音樂中心:預2014年完工
2. 高雄市立圖書館總館
交通
1.捷運R線橫越整個亞洲新灣區
2.環狀輕軌水岸線
生活休閒機能強
1.宜家宜居、好市多以及家樂福等賣長
2.夢時代購物廣場、大遠百貨以及SOGO百貨
經濟
1. 高雄軟體園區
2. 中鋼研發大樓
3. 高雄旅運中心
4. 世貿展示中心...等。

高雄腹地大，題材多，而且機能多元且完整，除了上述提到的優勢之外還有高雄國際機場，以及高雄港等兩個重要對外出口，這些條件再再的顯示出高雄的競爭力。

- 豪華新建案出線，周邊中古屋急漲

成功路周邊的透天厝，現在也從每棟一千一百萬元，飆漲至一千八百萬元，漲幅超過60%。

另外，2001年即已完工的百立建設「海洋帝國」建案，高樓層的中古屋售價每坪已創下至少39萬元的紀錄，這些現象都顯現出高雄房地產市場的急遽成長速度。

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王派宏致富講座

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價格不合理的房子千萬別買

許多在地的高雄人，看著這些年房價的大波段成長，不可思議於現在的房價， "真的有這種行情嗎?!!"

事實上，高雄近幾年機能的成長沒話講，未來重大建設令人期待，房價正在起飛也是事實。然而問題在於大多買家都被實價登錄以及週遭行情所迷惑，進而拉抬自己的房屋價值，房價會拉動地價上漲，但是若地區性機能沒有增加而瘋狂拉抬房價，只是造成民眾負擔。

仲介說的話不一定假，實價登錄也不一定能參考，而一般人說的建物年紀越高價格相對越低也是真的，所以建議鎖定區塊去研究，把該區塊各個屋齡層的房子實價登錄調出來，瀏覽過後就會有感覺了，不合理開價的不買就是了，買房千萬別草率啊!!

但是問題來了，甚麼叫作不合理開價?!
.....

這段時間小編不斷地在看房，認識了許多仲介朋友，也看過了許多形形色色的房仲業務。

曾有一次房仲情緒激動地跟我說

"房屋交易是你情我願的事，根本沒有買貴的問題。喜歡最重要，再來就是看價格能不能承受，就是這麼簡單，沒有甚麼價格叫做合理價。"

當時那間房開價698萬，號稱底價650萬元，屋況普通，租客仍住在裡面，沒有裝潢，帶一個車位。詢問過銀行之後得知，這間房貸款即使條件好也只能貸到400萬元左右。

才400萬，才六成，就是這麼少!但是黑心/兩光仲介卻都保證工作條件好，可貸滿八成。

回到剛剛的議題，我們很容易就能算出，買這間將近二十年的中古屋必須準備自備款260萬元以上(含服務費)。

可自備款有260萬都可買一千萬的新房了，為何要選擇你這沒裝潢又髒亂的二十年中古屋。因此這種價錢小編稱之為不合理。

那到底怎麼樣才算合理呢?!

其實關於買房你還有很多東西沒搞懂，你必須知道

如何得知”房屋市場價值”?

如何與房仲打交道?

我該如何出價?

買房前一定要看建物謄本你知道嗎?

銀行放款規則為何?

簽約時有甚麼注意事項嗎?!

現在就有個機會，讓你輕鬆學會這些買房必備的分析技能

RD財富領航家團隊來分享看房心得並傳授買房看房的疑難雜症。

在這次的分享課程中你可以得到...

1.建物謄本一份

2.不動產買賣合約書一份

3.不動產屋況說明書一份

4.房地產買賣流程說明書

5.勘屋說明報告書一份

6.精緻餐盒一份

軟實力方面，我們將分享教授于你...

●何種房地產可以投資
●套房的評選方式及投報酬計算方式
●市場中找人潮，還是人潮中找市場?
●屋況如何檢查、如何看產權
●車位的分類、產權、購買注意事項。
●如何判斷是法拍取得的不動產?
●地籍圖如何閱讀、土地的鑑界
●購買各種不動產簽約前必需檢視之文件
●破解房仲的購屋議價技巧

獲得這些東西的所有費用只要2980元。

如果你不想再像無頭蒼蠅一樣在大海中撈房子

如果你不想再被房仲牽著鼻子走

如果你想要第一次買房就省下幾十萬。

那就加入RD幸福成家，一起幸福成家吧。

課程資訊
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日期: 2013/010/19 星期六 (高雄)
時間: AM 09:30 ~ 17:00
地點: 高雄軟體育成中心

(高雄市苓雅區復興四路12號)
聯絡人: 洪先生0927-814-082

課程費用: NT 2980
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報名訂金:500元

訂金付款方式
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ATM匯款繳費
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帳號:5285-872-713380

訂金費用: 500元

【高雄預售屋】泰瑋建設-愛上巨蛋~真的離捷運只要6分鐘嗎!?

小編每次從新莊仔路前往漢神巨蛋逛街時，每次都會注意到三個正妹及斗大「愛上巨蛋-6分鐘直達」的海報，心想到底建案基地在哪呢?真的只要6分鐘嗎?於是小編特地找了一天好好的瞭解一下這個建案了，讓我來為大家分享吧!!

現場的我所了解的銷售資料如下：(有新資料會再更新..)

格局：2,3,4房
樓層：地上15/地下3F
基地位置：三民區-鼎力路．天祥一路
基地面積：452坪
總戶數：135戶+5店面
投資興建：泰瑋建設
主力坪數：27坪~40坪
公設：1樓規劃交誼廳，2樓有健身房與KTV室，頂樓則有空中花園等設施
公設比：35%
屬性：電梯大樓，住宅
總價：約550~1100萬
車位：兩房不配車位，三房、四房配平面車位或機械車位
車位價格：機械車位 78~98萬43個(分為上中下層)、平面分B1-B3共47個:120~140萬
開工時間：2014年4月
交屋時間：2015年10月
公開銷售時間：約2013年5月
個案概況：「愛上巨蛋」鄰近金獅湖風景區，周邊商業發達，生活機能佳。格局以2~3房為主，主要客群為首購族群。
接待中心：新莊仔路．自由二路

建案模型圖

地段分析：
從上面建案模型圖可以發現，其實基地位置離漢神巨蛋真的是有一段距離的，到底離巨蛋有多遠呢?我們可以從下圖的Google Map去作評估，小編沒實施開車測試過，但使用超強的Google Map 去做路線規劃，數據顯示開車只要約9分鐘可以到達，這表示廣告沒騙人，如果開快一點，紅綠燈少停一點，真的6分鐘可以到達的；該建案雖然勉強可以沾上一點巨蛋的效應，其基地鄰近金獅湖風景區，且周邊商業發達，生活機能還算佳。

基地與漢神巨蛋距離分析圖

結構分析：
如下圖，建物結構如"ㄩ"字形，總樓層為地上15樓、地下3樓，兩邊作對稱之結構，共分為A、B兩區；其A3、B3、A6、B6為兩房產品共53戶，A1、A2、A5、B1、B5為三房產品共65戶，另規劃B2為四房產品共13戶，每個樓層5戶使用2部電梯(我們稱為5拼)，代銷小姐有解釋電梯為"大電梯"可容納13個人，但小編還是認為，15個樓層1個樓層5戶使用2部電梯，電梯數量稍嫌不足，上下班時段可能需花一點時間等待電梯。

格局分析：

B3兩房總坪數為27坪，由下圖B3-兩房格局圖，可看到一進門就會看到客廳和陽台，在風水評估上，開門即見陽台有穿堂煞(財來財去，錢財難守)的問題，但仍可作一玄關來改善此風水瑕疵，兩間房間的大小非常一致，不會有一大一小的問題，格局也非常的方正，三面及衛浴皆有開窗，所以不管是採光或是通風都是非常棒的；A1三房總坪數為37坪，由下圖A1-三房格局圖，進門後就沒有剛剛說的穿堂煞的問題，其房型也是非常的中規中矩，和兩房一樣三面及衛浴皆有開窗，所以通風及採光也是絕對沒問題的，不管三房還是兩房均使用TOTO馬桶、面盆與淋浴柱，並配備一卡通電子門鎖；所以不管是兩房產品或是三房產品小編都是非常喜歡的!!

B3-兩房格局圖

A1-三房格局圖

價格分析：
當天去看的時候，代銷中心開價每坪約23萬~25萬起，如果以兩房計算，總價約落在575萬上下，對於首購族來說，壓力還不算大；其附近新古屋開價約19~20萬，成交行情約在17~18萬，而週邊中古屋市場平均成交價約在10萬元左右，以三民區首購來說價格有點偏高，若以相同的價格，又要以巨蛋作為主題，其實也可以參考開價差不多的裔勢代，因為他擁有比「愛上巨蛋」更有優勢的距離R15捷運站步行僅約2分鐘，且離巨蛋距離也不遠，論地段裔勢代確實是佔盡了優勢。

對於想了解裔勢代-預售屋的網友，可以參考站內文章：
高雄預售屋-裔勢代-R15捷運站輕熟齡2-3房

結論：
「愛上巨蛋」位於三民區鼎力路、近天祥一路，步行5分鐘可到金獅湖風景區，鼎力路沿線商店密集，有全聯福利中心鼎力店、金獅湖早市可供採買。鼎力路有金獅湖公車總站，沿天祥一路轉鼎中路可上中山高鼎金系統交流道，車程3分鐘可達。且建物外觀為知名建築師林伯諭設計，銷售狀況非常的好，代銷小姐表示從5月公開銷售至11月中，四房產品已完銷，兩房產品餘5戶，三房產品餘4戶，有興趣的朋友不彷可以趕快去參考看看。